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业主与开发商之间的主要矛盾探究

2018-03-20

从小区纠纷来看,以上海为例,小区业主与开发商之间的冲突的激烈程度,按照严重、比较严重、和一般三种情况来划分,其比例分别为6.7%、26.7%和66.6%。北京市委研究室、北京市建委和北京民政局参加的北京市物业管理专题调研小组的调研结果显示,当前错综复杂的物业纠纷,80%由开发商引起。
 
1、建筑质量问题
 
这是业主 购买商品房之后普遍面临的问题之一。
 
房屋质量问题各类繁多,如主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏、房屋漏水、房屋噪音、房屋设备不符合合同约定等,还有楼体不稳定;裂缝;渗漏;墙体空;隔音、隔热效果差;门、窗密闭性差、变形;上下水跑冒滴漏;水、电、气、暖设计位置不合理等问题,往往严重影响业主正常居住使用。这方面的例子,已经大量见诸媒体。
 
2、开发商遗留问题
 
开发商在建设商品房住宅小区时,往往会遗留许多导致后来小区物业纠纷的问题,其中包括房屋面积缩水、多算公摊面积、绿地面积缩水、物业管理用房等配套设施不到位、规划变更、电梯质量等。据《人民日报》报道,北京大西洋新城小区持续五年之久的物业纠纷,正是源于开发商遗留问题。据该小区业主代表陆颂吴说:“当初宣传单上承诺我们的配套设施如小学至今还没有落实。而终于落实了的,像独立会所,四层楼有三层都租给了外面开起了餐馆、健身房,另一层给了街道办事处当办公室,当初向业主承诺的棋牌室、网球室、乒乓球室,如今踪影全无。”
 
擅自变更小区规划,是开发商及某些特权业主牟取房地产暴利最常用的手段之一,再以笔者居住的小区为例,小区规划中有一座带游泳馆的四星级会所,但该商务会所在2002年由开发商以1.2亿元人民币的体格出售,2012年,该会所老板拆掉了游泳馆,盖起了一座16层的高楼,然后以小产权房的名义出售。该楼净利润所得,据保守估计,当为两亿元人民币左右。曾有业主为此上访,但仍无济于事。
 
一项关于北京地区的开发商履约情况与小区物业冲突的相关关系的实地调查显示,“开发商兑现承诺的情况与小区物业冲突的严重性存在比较强的负相关关系”。
 
3、房产证问题
 
有学者在对北京广安门街道的调查中发现,业主购房后拿不到房产证的高达55%。在北京蓝旗营小区,业主1998年起入住近四年,但1263户迟迟没有拿到产权证,只有临时住房证。深圳景洲大厦业主与开发商最早的矛盾之一,也是开发商迟迟不能为业主办理房产证。
 
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