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房屋存在质量问题 业主能否拒交物业费

2018-04-04

   近年来,随着国内房地产市场的发展,物业服务行业也得到迅猛发展。人们的居住条件和生活环境在日益改善,对物业管理质量的要求也相应提高,由此带来的各类物业纠纷数量也逐年上升。

    现实生活中,小区开发商与物业公司之间的关系十分密切,一般来说物业公司都是由开发商确定,而且通常是由物业公司协助开发商完成房屋的验收、交付、维修等事务,以致于部分业主认为开发商和物业公司是一家,出了问题找谁都行。很多案件的产生,都是因为业主不能正确区分开发商与物业公司各自的责任范围。这既增加了当事人的维权成本,有时还会使业主因错过向正确责任主体的主张权利而使自己的合法权利无法得到保障。

    【案例】2014年11月10日,某物业公司与汪某签订小区前期物业管理服务协议,约定由该物业公司对小区实行物业管理服务,按建筑面积向业主收取物业服务费。汪某在交纳2015年1月1日至2015年12月30日期间的物业管理费后,汪某入住之后发现房屋质量有问题:房屋内墙存在裂缝导致房屋经常渗水,家中墙角、窗台长毛,煤气管把地热管穿坏。于是汪某便以存在房屋质量问题且多次通知物业公司维修不好为由,拖欠物业管理费用共计4500余元。后物业公司多次向汪某催告,但汪某置之不理。无奈之下,物业公司将汪某诉至法院,法院经审理认为汪某的理由不能成立,物业公司按合同约定提供了物业服务,有权收取物业费。关于汪某提出的房屋质量问题,与本案不是同一法律关系,不能以此拒交物业服务费。汪某如果认为自己权益受损的,可以向开发商另案主张权利。

    对于业主能否以房屋存在质量问题为由不予支付物业管理费?江苏法舟律师事务所张虎律师分析如下:

    部分房屋开发企业为销售房屋故意作虚假宣传,夸大物业管理的服务范围。另外,很多时候业主在房屋验收时没发觉有质量问题,结果是业主入住后才能看出问题,发现多方面配套不到位,或是原来的承诺没兑现,很多业主便以此拒交物业费,将本应属于业主和开发商之间的矛盾转变成业主与物业公司之间的矛盾。房屋质量存在问题就可以拒交物业费很显然是生活中很多老百姓都会有的一个法律误区。事实上,物业公司依物业服务合同履行了物业服务后,业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。在物业管理法律关系中,业主应该向物业管理公司给付物业费,业主是债务人,物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中,业主是债权人,开发商是债务人。业主不能要求物业公司为开发商前期的建设质量等问题负责。因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业公司给付物业管理费。

    最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。上述案件中,关于汪某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张,是业主与开发商之间的关系,只要房屋还在保修期内,就应由开发商负责修复房屋质量问题,关于房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系,如汪某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题,可另行主张权利。

    需要说明的是,对在保修期内的商品房,业主可以找开发商维修;如果业主的房屋质量问题是在约定的保修期限超过之后发生的,那么业主就只能自行维修或者向业委会申请小区的维修基金以进行维修。物业公司在处理业主的房屋质量问题的时候,也应该起协调、配合作用。

    法舟律师事务所张虎律师提醒:广大业主在购买房屋之前,要详细了解各项房屋信息,不要停留在开发商表面做出的承诺,需要在买卖合同中就房屋买卖细节问题予以充分表述。在房屋交接验收过程中,也应寻求专业人士或专业机构的帮助,发现质量问题后立即要求开发商整改维修。

    同时,对于物业公司来说,针对不是自身出现的问题,物业公司不要轻易承诺去处理或者解决,待问题查清后再确定由谁出面解决,在问题屡查不清的情况下,建议通过法律途径有效解决,切勿盲目许诺业主。物业公司也应尽快协助找到相关责任方解决此类问题,尽量不要拖延,以免有些开发商逃避责任等情况发生。

 
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