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物业非“万能管家”,职责范围有界限

2018-10-19

 “物业是小区管家”,这是业主遇到问题后最常想到的一句话,然而“小区管家”是不是万能的呢?自己家纱窗坏了、墙面有裂缝、电梯经常发生故障、井盖破损……这些小区常见的问题都应该由物业负责吗?

    物业非“万能管家”,职责范围有界限

    15日,记者就近期接到的关于物业的热线电话,咨询了德州市房产管理中心工作人员,逐一对这些问题进行解答,划分出物业、业主、开发商、部门在小区常见问题上的职责范围。

    1 自家纱窗坏了要求物业更换

    家住佰利金湖湾小区的王先生称,他家纱窗坏了将近两个月,多次找物业维修,对方始终没有给出明确答复。他为此甚至去堵住物业的门口,但对方依旧一拖再拖。“我住进这个小区两年了,东西坏了,怎么找物业,对方也不给我修。这次是因为纱窗框坏了,关上窗户家里进蚊子,实在没法正常生活,我才不得不多次去找物业。”王先生越说越气,称他今年将近七十岁,物业于情于理都应该给自己换上纱窗。

    对此,该小区的物业工作人员表示,小区内的纱窗已经过了质保期,现在出现问题物业将不再负责维修。但是考虑到业主的实际情况,近期将会统一排查维修,所以才会让王先生暂时等一等。

    解答:窗纱、水管等设备,在交房时签订合同规定相应质保期。如果在质保期内,这些设备损坏将由开发商进行免费维修;超出质保期将由业主自行维修,在整个维修过程中,物业没有责任上门免费维修。

    2 电梯时好时坏,维修责任谁负

    “我们小区电梯时好时坏,经常出问题,有时候还会关不上门,这是关系到业主安全的事情,物业必须重视,实在不行就换新的。”新湖家园的郑女士说,她多次向物业反映情况,迫切希望换上新电梯。

    据郑女士介绍,该小区电梯上个月还发生“困住孩子”的情况,两个孩子在里面困了十多分钟,这件事让人心有余悸。“电梯月月都会维修检查,并没有出现严重问题,各项测试都正常,郑女士反映的‘困人’事件也没有核实过。”该小区物业工作人员表示,更换电梯不是小事,不能仅听郑女士一面之词。为此,郑女士和物业多次争论,但直到现在仍然没有结果。

    解答:电梯使用、检查、维修分别属于住建局、质监局、物业。郑女士遇到的故障问题,需先由质监局进行检查,如果检查结果良好,可继续投入使用;如果发现质量问题则反映给物业,物业联系维修单位进行维修,维修后仍有安全问题再商议更换。因此,在该小区电梯质检结果良好的状态下,物业只做好日常维护即可。

    3 门口井盖破损,老汉夜行绊倒

    赵大爷今年70岁,家住十三局宿舍,前几天晚上出门遛弯,被小区门口破损的井盖绊倒。为此,给小区更换个新井盖成了他的心头大事,往小区物业跑了好几趟,可物业一直称他们没权更换。“那个破损的井盖就在门口,一边凹一边凸,老人上了年纪,步子迈不高,很容易被绊倒,万一出什么事情谁负责呀。”赵大爷说,他现在膝盖还疼,可就是不明白物业为什么不肯给换个井盖。

    解答:小区内井盖一般分为自来水井盖和排污井盖,但无论哪一种,物业都无责无权更换。业主应将此问题反映给自来水公司和环卫处,由部门核实该小区是否进行产权移交,如果已经移交则由部门负责更换,没有移交则由开发商进行更换。

    4 墙壁裂开缝隙,物业不给维修

    家住润枫水尚小区张女士的新家刚刚装修完两个月,原本一家人兴高采烈住进新家,可墙上裂开的两道缝,却让她怎么也高兴不起来。“这是新房子,现在就有裂缝了,房屋质量有这么大问题,物业也来看过了,为什么不给我维修?这样的房子怎么让业主住踏实。”张女士气愤地说,她十分担心,日子一长这两道裂缝变大会发生危险。

    对此,该小区物业称,已经将此事通知开发商,对方表示近期会来维修,但是物业无责对房屋质量负责。

    解答:由于张女士刚装修完房屋,造成房屋裂缝的原因可能是房屋质量问题,也有可能是装修导致。如果张女士楼上楼下住户房屋也存在裂缝,则基本判断为质量问题,由开发商维修,如果仅此一家,则很有可能是装修导致,由业主自行维修。
小区管理责任界限

    不少小区经常会发生物业管理公司与业主之间的纠纷,有很多时候,纠纷发生的主要原因是没有分清楚双方的职责、责任有哪些。记者就此采访德州市房产管理中心工作人员,划分出物业、业主、开发商、部门在小区常见问题上的职责范围。

    一、物业管理公司应承担的主要责任

    1.物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

    2.公共绿化的维护;

    3.公共区域环境卫生的维护;

    4.公共区域的维护、安全防范等事项的协助管理服务;

    5.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

    6.物业维修、更新、改造费用的账务管理;

    7.物业服务和物业档案的保管;

    8.物业服务合同约定的其他事项。

    二、小区设施的责任划分

    1.业主自行维修养护。业主自有的专有财产,如房屋室内部分,即户门以内的部位和设备,包括水、电、气(以计量装置或入户端口为界线)表以内的管线及自用阳台等。业主也可委托物业公司或其他专业维修人员代修,费用业主自出,不在物业费出。

    2.物业公司维修养护。房屋的共用部位和共用设施设备由业主委托给物业公司,由物业公司负责日常维修养护,费用由收取的物业费列支,中修、大修事项的维修费用从小区全体业主交存的住宅专项维修资金列支。(共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等)

    3.市政公用单位负责维修。如住宅小区内的水、电、天燃气、暖等计量装置或入户端口以外管线的维修养护,由有关供水、供电、供气、供暖单位负责维修,养护费也由其支付。通讯网络由通讯单位负责,维修养护费也由其支付。

    三、部门管理负责部分

    1.房屋建筑质量问题。在质量保修期内的房屋质量问题由开发建设单位承担,办理批建手续的属地住建局负责督促开发建设单位履行保修责任。

    2.电梯运行不正常问题。市住建局负责加强电梯安装环节的质量监管;市质监局负责电梯登记使用、定期安全检验;市房管中心监督物业公司协同电梯供应商或维保单位负责具体维修。

    3.小区内占道经营问题、噪音扰民问题。由市城管执法局和“三区”城管执法局按照职责划分负责。

    4.居住小区内消防安全管理职责。小区内供水表以内供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施,高、低压消防供水系统,由物业公司负责日常维修养护,并接受公安消防部门的监督检查。小区内供水表以外由供水单位负责。

    5.电话、宽带等问题。如小区内的电话及相关设备、设施、管线等,均分别由电信管理部门各自负责维护、管理。

    6.居住小区内的车辆出入停放职责。小区规划红线内的机动车停车场(库)、非机动车存车处等设施,均由物业公司负责日常维修养护。

    此外,该工作人员表示,小区物业虽然并非“万能管家”,但是却应担当其“管家”的职责,做到“有问必答、耐心讲解”。在业主遇到问题后,如果是物业职责范围内的应积极维修管理,如果不在物业职责范围也应耐心讲解,引导业主正确解决问题,从而避免业主与物业间的矛盾纠纷。

 
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