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车位面积是否计入票权面积?判决已生效!您怎么看?

2018-11-05

个人认为:车位面积不能单独计入票权面积

先看案例,后面分析

“票权面积是否包含车位面积 产权车库是否有投票权 选择物业公司的话语权之争”,判决已生效。该案中,车位面积是否计入票权面积之争,尘埃落定。

案例回顾

沙田镇的活力粤港小区第一届业主委员会召开业主大会,投票表决要炒掉开发商指定的前期物业公司。名下拥有超百个车位的开发商认为业主大会的召开违法,侵害了其作为车位业主的权利,遂将业委会告上法庭,请求撤销表决结果。此案此前引起当地社会的广泛关注。

近日,市第二人民法院经审理认为,业主大会决议在程序及实体上均存在瑕疵,且有违法之处,判决确认本次投票无效,撤销业委会炒掉物业公司的相关决议。庭审当天,不少案涉小区业主及附近小区的业主、开发商、物业公司以及沙田镇房屋管理所工作人员都来旁听。

昨日,记者从该院获悉,该判决已生效。

车位面积是否计入票权面积?判决已生效!您怎么看?

网络配图

案情

业主要炒物业公司

开发商状告业委会

2015年12月22日,沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会经过沙田镇虎门港规划房产管理所备案成立。

2016年3月11日至13日,该小区就是否解聘、续聘现任的东莞市瀚森物业管理有限公司,以及是否同意授权业委会做好解聘、续聘或者选聘物业公司两个问题,组织召开了第二次业主大会。

会议结束后,业委会发出了《表决结果公告》。公告内容称,小区共有业主票权数882票,票权面积91239.21平方米,本次会议共收到637票,有效票权面积62210.3平方米。投票同意解聘物业公司占6成多,同意续聘物业公司仅占5%,另外,近7成业主同意授权业委会解聘、续聘或选聘物业服务企业,而不同意的投票业主不到1%。

但上述表决结果遭到开发商强烈的反对。开发商认为,该小区议事规则第八条规定,“车位、摊位等特定空间计入确定业主投票权数的专有部分面积”,也就是说,本次业主大会的票权面积91239.21平方米包含了车位面积。但开发商作为176个车位产权人(票权面积为2028㎡),却未被告知有权参与本次业主大会,没有就该部分票权面积行使表决权。

开发商认为本次业主大会的召开及投票结果违法,遂将业委会告上法庭,请求法院确认业主大会召开程序及实体违法,投票无效,并撤销上述表决结果。

据悉,东莞市瀚森物业管理有限公司系开发商指定的前期物业公司。

判决

业主大会决议有瑕疵,法院判决撤销

2016年6月7日,市第二人民法院公开开庭审理此案。

庭上,原、被告就投票结果是否真实和合法等问题展开针锋相对的辩论。不少案涉小区业主及附近小区的业主、开发商、物业公司以及沙田镇房屋管理所工作人员前来旁听。

法院经审理认为,业委会通过的第二次业主大会决议,在程序及实体上均存在多处瑕疵及违法之处。业委会在召开业主大会之前未对业主情况进行全面核实,召开程序、表决方式以及业主委托投票的形式与业主大会议事规则均有违背之处。包括业委会发布公告时,未书面通知开发商和个别其他业主,统计表决票时未将开发商的车位面积计入其票权面积,在他人未向其出示书面委托书的情况下,接受委托表决票等。

法院遂作出一审判决,确认活力粤港小区第一届业主委员会召开的业主大会程序及实体违法,投票无效;撤销相关表决结果决议。

判决下达后,业主委员会没有上诉。日前,该判决已生效。

法官说法

提倡以法律方式解决小区纠纷

本案主审法官、市第二人民法院沙田法庭副庭长林健华称,近年随着业主们依法维权意识的增强,业主委员会与开发商、物业公司之间的纠纷有增长趋势,并日益受到社会关注。尽管案涉业主大会因程序及实体违法投票无效,但众多业主以小区主人翁意识,为得到更好的物业服务尝试维权的努力仍值得嘉许,而开发商通过诉讼手段维护自身权益的方式也值得认可。这种以法律方式解决问题的精神,正是现代法治社会提倡的。

—本案主审法官林健华

“为了更好地解决各业主之间对共有建筑物部分的合理使用和有效维护,提高业主们的共同生活水平和质量,本案的当事人以及物业公司,均应从本案中暴露的相关问题进行反思,并以积极姿态采取有效措施,在最大范围内实现和保持小区的和谐良序。”

—本案判词摘录

看看相关法规:

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(法释[2009]7号,2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

国务院物业管理条例

第六条 房屋的所有权人为业主

以此看:车位所有权人算不算业主? 

个人观点:

车位面积不能单独计入票权面积!

1:小区车位作为小区的配建设施,车位和小区的住宅、经营性用房等建筑,不具备同等的法律地位。住宅、经营性用房没有车位可以独立存在,作为小区如果没有住宅、经营性用房,车位不能单独存在。车位只能作为小区住宅、经营性用房等建筑的附属设施。

物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利

所以:专业部分以外的部分,享有共同管理的权利,不能单独行行使权利!

2:车位的所有权人,首先满足一个前提,他首选是业主,在小区内有“建筑物专有部分”,才具有“享有车位所有权的资格”,也说明了车位所有权要依附于“建筑物所有权”。

《物权法》第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

作为归属业主的车位,可以加入业主面积共同行使票权。车位不能单独行使票权,光有车位没有住宅、经营性住房,应该不能算是业主。

3:从情理讲:单独拥有车位产权,来投票决定小区内的与车位不相干的事务,不合情理。(转载)

 
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