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法院一般怎样认定物业管理公司是否尽到了安全防范义务

2018-11-14

  业主与物业服务企业之间的纠纷在生活中很常见。业主居室财产被盗,物业管理公司是否应承担责任?法院一般怎样认定物业管理公司是否尽到了安全防范义务?本文围绕该话题,梳理相关法律、案例及观点,为读者处理相关法律问题提供借鉴。

法律依据

   1.《物业管理条例》

   第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

   第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

   物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

   2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

   第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

   物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

   3.《中华人民共和国合同法》

   第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。

   第一百二十二条因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

   4.《中华人民共和国侵权责任法》

   第三十七条宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。

   因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。

   相关案例

   1.业主财产被盗的物业管理责任——李慧诉崇德物业管理(深圳)有限公司案

   本案要旨:物业服务企业为小区提供物业管理服务,已经对该小区实施了相应的社区保安措施,履行了相关安全保障义务。业主未能提供有效证据加以证明物业服务企业在履行物业管理职责过程中存在过错,致使涉案房屋被盗,财物严重损失,故物业服务企业无须对业主财产被盗承担物业管理责任。

   2.业主居室财产被盗,物业管理公司已尽到安全保障义务的,可以不承担赔偿责任——王家利诉天津森远物业管理有限公司案

   本案要旨:对于业主与物业管理企业之间因财产被盗而引起的纠纷,不能绝对地认为物业管理企业不承担责任。作为物业管理企业,其有保护小区安全的义务,应尽到相应的管理职责,维护包括小区业主财产的安全。所谓小区的安全,其应包括业主的财产安全在内。只是对于物业管理企业的保安部门而言,其不是国家机关,当然不具有国家相应的权力及强制性,但物业管理企业既然设立有保安部门,其应建立和规范一整套相应的规章和措施,在其职责范围内尽到维护包括业主的财产安全在内的小区安全。

   3.物业公司依约尽到了合理安全管理义务的,不应承担业主财产被盗损失的民事赔偿责任——湖北西陵律师事务所诉宜昌瑞泰物业管理有限公司物业管理合同案

   本案要旨:物业公司在物业管理区域安排保安人员24小时值班,并进行不定期巡视检查;管理公约规定保安人员对大件物品运出时应加以查证及核实,但被盗电脑主机配件体积小,容易隐蔽,易于携带,并非大件物品,不能苛求保安人员对每一个人员逐一检查。故物业公司已经按约定尽到了合理安全管理义务,不应承担业主财产被盗损失的民事赔偿责任。

   4.物业公司未尽到安全防范义务的,对业主被盗造成的财产损失应承担部分赔偿责任——杨天睿诉成都金丰物业管理有限公司物业管理纠纷案

   本案要旨:双方当事人签订物业管理协议,物业公司有对小区实行24小时安全监控和巡视,保证监控系统、防盗报警系统24小时运行良好的约定义务。业主有证据证明物业公司的保安人员未对进出小区的陌生人进行盘问、登记,监控系统和防盗报警系统并非24小时运行的,说明物业公司未尽到安全防范义务,对业主被盗造成的财产损失应承担部分赔偿责任。

   5.物业公司或开发商未履行应尽义务的,应当对被盗业主承担赔偿责任——郑培伟与辽宁省沈阳市铁西区城建开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

   本案要旨:业主财产被窃,若物业公司未能尽到善良管理人的防范义务,其应负赔偿责任;若开发商未能履行其对小区安全装备的承诺,其亦应承担相应责任。当然,窃贼系直接侵害人,对业主财产被盗所致的损失承担赔偿责任,乃理所当然。且窃贼系终局责任人,物业公司、城建公司承担责任后有权向其追偿。

   专家观点

   1.在物业小区专有部位遭受第三人侵害时,物业服务企业安全保障责任的承担

   对于发生在物业小区业主的专有部位的非法侵害事件,尤其是业主在家中被害或巨额财物失窃,物业服务企业是否应当承担责任?应当承担什么样的责任?对此,理论界和学术界颇有争议,个案的判决也不一而同。

   有人认为,物业服务企业未能按照物业服务合同的约定履行物业小区的安全防范义务,是造成业主家中致害或失窃的原因,所以要承担违约责任。也有人认为,尽管物业服务企业负有相应的安全防范义务,但其维护小区公共秩序的职责与公安机关的治安管理职责不同,因为保安并非保镖,也非绝对地保证刑事案件的不发生,对于在业主专有部位发生的侵害事件,应当由业主自行承担赔偿责任,对于业主的诉讼请求应当判决驳回。另有人认为,保安义务重在履行的过程,物业服务企业履行安全保障义务,就是要避免和预防对业主非法侵害或盗抢事件的发生。主要是看其是否履行了合同的约定义务与尽到了安全防范的职责。

   笔者认为,最后一种意见较为妥当。对于发生在业主家中的非法侵害事件,物业服务企业是否应当承担责任,以及承担什么样的赔偿责任,关键取决于法律对物业服务企业强制性义务的规定,以及物业服务企业与业主订立的物业服务合同中的约定。因为刑事案件往往具有突发性、不可预测性和隐蔽性,即使物业服务企业按照合同履行了安全保障义务或者注意义务,也很难绝对避免此类犯罪案件的发生,因此,在物业服务企业已履行了合同的约定义务和尽到了安全防范职责的情况下,不宜由其对犯罪造成的损害结果承担责任。

   2.物业服务企业有保障业主人身、财产安全的义务

   关于物业服务企业是否负有保障业主人身、财产安全的义务,理论上存在两种不同的观点。一种观点认为,物业服务企业的义务限于对物业的管理,而不包括对业主人身、财产的保障。另一种观点认为,物业服务企业的服务范围是宽泛的,包括了对业主人身和财产安全的保障。笔者赞成后一种观点。《物业管理条例》第36条第2款规定:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”作出此种规定的原因在于,一方面,物业服务企业对小区公共秩序的维护义务本身就包含了对业主人身、财产安全的保障义务。另一方面,物业服务企业对小区物业进行管理,对区域内危险源的实际控制力显然要高于业主。司法实践中,有法院判决也认可了物业服务企业所承担的安全保障义务。如果物业服务企业未尽到其安全保障义务,导致业主的人身、财产安全受到侵害的,物业服务企业应当承担相应的责任,此种责任既可能是侵权责任,也可能是违约责任,此时将发生责任竞合的问题。在判断物业服务企业是否尽到其安全保障义务时,应当考虑物业服务企业对损害发生是否具有过错,具体包括如下因素:一是导致损害发生的原因。例如,在小区公共道路上,因物业服务企业没有及时清除积雪而导致业主摔伤,物业服务企业应当承担相应的责任。二是考虑物业服务企业是否履行了其职责。例如,保安对外来可疑人员从不加以询问,导致业主人身、财产受到外来人员侵害,物业服务企业应当承担相应的责任。三是考虑物业收费标准。如果收费标准较高,则物业服务企业应当负担更多的安全保障义务。实践中,一些小区收费很低,甚至无力聘请保安,此时,其安全保障义务就应当低于收费较高的物业服务企业。

   3.物业服务企业对业主应承担安全保障义务

   最终以法律的形式作出安全保障义务规定的是《侵权责任法》,它是指在一定法律关系中一方对另一方的人身、财产安全依法承担保障的义务,违反这一义务就要承担损害赔偿责任。单纯不安全并非应负损害赔偿责任,必须当事人之间具有一定的关系,被告对原告负有安全保障注意义务,而被告不予安全保障,才有侵权赔偿责任。物业服务企业对业主的财产及人身是否应承担安全保障义务?如需承担,其范围和限度应当如何认定?《物业服务解释》的征求意见稿中曾设有关于物业服务企业安全保障义务的条文,其第8条规定:“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,应予支持。”而在正式出台的《物业服务解释》中则未见该条款,这也为该争议的存在埋下了伏笔。

   第一种观点认为,不能将物业服务企业列为承担安全保障义务的主体,要求其承担安全保障义务既无法律依据,也无法理基础。

   第二种观点认为,虽然《物业服务解释》中并没有关于物业服务企业安全保障义务的规定,但按照我们国家的法律体系,物业服务企业的安全保障义务依然存在。

   我们同意第二种观点。

   首先,《物业管理条例》第47条第1款规定:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”第36条第2款规定:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的责任。”从上述规定来看,《物业管理条例》明确规定了物业服务企业负有安全保障义务。

   其次,物业服务合同对安全保障义务作出明确约定的情况下,物业服务企业违反此义务而对业主的财产或人身造成损害的,将承担相应的违约责任。这种损害不仅包括物业服务企业所有或管理下的物对业主造成的损害;也包括因第三人的侵权行为对业主造成的损害。再次,根据《物业服务解释》第3条第2款的规定,物业服务企业的单方承诺与服务细则也纳人到合同内容中。因此,如果在其单方承诺或服务细则中有涉及安全保障义务的服务承诺,也将作为合同义务加以履行。

   最后,附随义务除了为辅助实现债权人之给付利益外,还有避免侵害债权人之人身或财产上利益的功能。依据物业服务合同的性质及合同的目的,物业服务企业对业主及服务区域内的安全承担保护义务属于合同附随义务的范围。因此,即使合同中没有对安全保障义务作出约定或约定不明确,但根据《合同法》第60条的规定,基于诚信原则衍生出的合同附随义务也是安全保障义务的法源之一。

   由上可知,物业服务企业违反安全保障义务,造成业主合法权益受到损害的,既可因侵权而承担侵权责任,也可因违约而承担违约责任。此时将发生请求权的竞合,根据《合同法》第120条的规定,当事人可以选择依《合同法》提起违约之诉,也可以选择依侵权法规范提起侵权之诉。

 
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