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卷首语丨李书剑:物业管理开启《民法典》新时代

2020-07-29

5月28日,十三届全国人大三次会议审议通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”),这是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律,是新时代我国社会主义法治建设的重大成果,对推进全面依法治国、加快建设社会主义法治国家,对坚持以人民为中心的发展思想、推进国家治理体系和治理能力现代化,都具有重大意义。


法律是治国之重器,良法是善治之前提。作为市场经济的基本法和社会生活的“百科全书”,7编1260条的《民法典》引起了社会的广泛关注和热烈讨论。其中,因为物权编、合同编、侵权责任编的相关内容涉及物业管理,在物业管理行业也掀起了学习、研究《民法典》的热潮。


早在2019年,中国物业管理协会成立法律政策工作委员会,沈建忠会长要求法律政策工作委员会落实全面依法治国和深化依法治国实践的新要求,深刻把握政策法规对物业管理行业的重大影响,推进物业管理行业法治化、规范化发展,推动物业管理行业良法善治,把法治思维和法治方式贯穿到行业创新发展、转型升级的全过程。


此次《民法典》颁布后,中国物业管理协会立即号召全行业深入学习,沈建忠会长、王鹏副会长兼秘书长先后就贯彻学习《民法典》提出指导意见,并安排中国物业管理协会网站和微信号、《中国物业管理》杂志及微信号,以及动员全国媒体协作网成员媒体,开展《民法典》专题宣传,推动行业对《民法典》的学习、认知、遵守和践行。


以下,结合《民法典》对物业管理行业的影响,谈一点思考和看法。


01

《民法典》加速行业法治化进程

在此次《民法典》编纂之前,我国曾于上世纪五十年代、六十年代、八十年代和本世纪初四次尝试制定《民法典》,但均因社会转型和理论准备不足等多种原因被搁置。直到2014年11月党的十八届四中全会明确提出编纂《民法典》,历时5年,《民法典》的颁布,实现了几代人的夙愿。


再回顾中国物业管理的法制发展的进程,从1994年建设部的33号令《城市新建住宅小区管理办法》为起点,历经《物业管理条例》、《物权法》、《民法典》……目前已经走过了26年的历程,已经形成了一个内容全面、结构合理、注重实效、科学规范的物业管理政策法规体系。《民法典》中,物权、合同、侵权责任等均与物业管理行业密切相关,尤其是《民法典》为物业服务合同正名,从无名合同到有名合同,行业影响意义深远,物业管理行业也将就此开启《民法典》新时代。


此外,《民法典》作为全面依法治国的重要制度载体,同人民群众生产生活密不可分,并将作为“十四五”时期普法工作的重点来抓,必将引导全体社会成员都必须遵循的规范,养成自觉守法的意识,形成遇事找法的习惯,培养解决问题靠法的意识和能力。业主的权利意识进一步增强,无形中“倒逼”行业法治化进程加速。

02

法治带来的机遇与挑战

《民法典》是“社会生活的百科全书”,涉及民生的各个方面,同时对诸多社会热点、难点问题进行了规范。


就物业管理行业而言,将物业服务合同上升为独立的合同类型,明确了业主与物业服务方的权利与义务,对于依法规范行业具有巨大的推动作用。


一方面,新规降低业主共同管理事项与表决比例,尤其是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛,并增加了紧急情况下使用维修资金的特别程序,缓解了维修资金使用难的顽疾;另一方面,选聘和解聘物业服务企业表决比例降低及业主任意解除权的设置,会带来行业市场化进程加速和集中度提升。



近年来,与行业相关的争议、热点、难点案例,在《民法典》中均有不同程度的体现,如进一步明确利用业主的共有部分产生的收入归属,不能采取停止供水供电、供热、供燃气等方式催交物业费,对建筑物和物件损害责任、不明抛掷物、坠落物致害责任等都有明确的要求与责任界定。


同时,自甘风险活动组织者的责任、机动车交通事故责任、安全保障义务责任人的责任、饲养动物损害责任、高度危险责任、用人单位、用工单位的责任等各类侵权责任都与物业日常运营管理息息相关,均要求物业服务企业规范服务,提高风险意识,防患于未然。法律政策工作委员会联合《中国物业管理》杂志特别开设了《民法典》专栏进行解读,在此不做赘述。

03

法治视角下的能力建设内涵

良法是为了善治,实施好《民法典》是坚持以人民为中心、保障人民权益实现和发展的必然要求。转换为行业视角,就是要以业主为中心、依法依约为业主提供“质价相符”的服务。


中国物业管理协会引导行业践行供给侧结构性改革,将2020年定位为“能力建设年”,坚持发挥行业专业优势,彰显物业管理新价值。


在《民法典》颁布的大背景下,能力建设有更为深刻的内涵:一是要做到学法、知法、守法、用法,做到“法定责任必须为”“法无授权不可为”;二是坚守行业本质,遵循契约精神,严格履行物业服务合同;三是提升物业服务规范化、标准化水平,积极探索服务创新,增强物业服务信息化、数字化、智能化、智慧化水平,追求有温度、人性化的物业服务,提升业主满意度;四是积极参与社会治理,融合共生,提升业主的获得感、幸福感、安全感,不断提升行业的价值属性。


04

借法治契机助推行业发展

5月29日,习近平总书记组织十九届中央政治局第二十次集体学习,对《民法典》进行了集体学习。习近平总书记指出,各级党和国家机关要带头宣传、推进、保障《民法典》实施,加强检查和监督,确保《民法典》得到全面有效执行。各级领导干部要做学习、遵守、维护《民法典》的表率,提高运用《民法典》维护人民权益、化解矛盾纠纷、促进社会和谐稳定能力和水平。


《民法典》是对物业管理行业现行法律法规的一次大梳理,产生的作用和影响更在于立法后。在此,呼吁、倡议行业同仁共同行动,以《民法典》为契机,进一步推动行业营商环境,助力行业健康发展。


一是加强《民法典》普法工作。“一切伟大的法律不是刻在大理石或者铜板上,而是铭记在公民们的心中。”《民法典》颁行后,法律政策工作委员会已着手利用网络平台、论坛、杂志专栏、自媒体等多渠道,组织开展系统性、针对性的培训、解读,呼吁各地方协会、法律机构、有实力的企业同步组织,将《民法典》的精神传递到一线基层管理者中去。


二是共同推动行业及地方立法。“法与时转则治”,《民法典》颁布实施,后续需要不断配套、补充、细化,倡议行业内外法律专家参与各级立法、政策性研究制定过程中去,为行业发声,建言献策。


三是积极参与执法司法活动。习近平总书记指出,要发挥人民调解、商事仲裁等多元化纠纷解决机制的作用……通过社会力量和基层组织务实解决民事纠纷,多方面推进《民法典》实施工作。推动行业矛盾纠纷多元预防调处化解机制的建立和完善是中国物业管理协会近年持续推动的重要工作,倡议各地方协会、法律机构积极响应、参与,助力执法落地。


四是以《民法典》为契机提升行业地位。有为才有位,有位更要有为。住房和城乡建设部法规司陈伟副司长在法律政策工作委员会成立大会上讲到,衡量一个行业的境界,预判一个行业的未来,要看他坚持什么样的价值观。物业管理可以兼有许多不同的价值观,但总有一种价值观是不可缺席且不能改变的,那就是:法治的价值观。因此,倡议各企业及行业从业人员以《民法典》为契机,进一步提升法治意识,提升自身专业化、规范化、标准化水平,良法善治,促进社会和谐发展,让社会更加尊重物业管理行业。


从公元前1776年古巴比伦国颁布的世界上第一部成文法典《汉谟拉比法典》,到1215年英国诺曼王朝的《自由大宪章》,再从《拿破仑法典》到《德国《民法典》》,这些标志性的制度成果伴随着人类文明的发展,世界大国实力体现的每一个高光时刻。而今,具有中国时代特征,充分反映当今大国地位的中国《民法典》,系统整合了新中国成立70多年来长期实践形成的民事法律规范,汲取了中华民族5000多年优秀法律文化,借鉴了人类法治文明建设有益成果,也必将成为“明珠”闪耀在中国制度文明史上。


法治是最好的营商环境。随着《民法典》的施行,物业管理行业必将迎来新时代、新契机、新发展。


 
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